【编者按】摘要：考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减缓，那时东京房价的增速也可能放慢，日本房地产的资本收益率还会降低。
说起东京地产，“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数，从1990年左右的顶峰时期到现在，下降了约7成。日本经济“失去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。
然而，2013年以来东京房地产市场出现明显反弹，房子再次成为众多投资者竞相追逐的热门资产，东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。
与之对应的，就是各国买房者奔赴日本购房。最近，一篇讲述中国人赴日买房的文章就引发了很多人的讨论。
文中有人为了孩子的教育买房 ，有人为了土地终身所有买房，但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购置了小型房产进行出租，或做民宿，没想到，随之而来的却是安全事故频发——
有女生差点遭遇房东性侵；大阪兵库县一家民宿的行李箱中发现一颗女性头颅；不堪陌生人侵扰的当地人堵锁眼、报警、甚至上街示威……
2018年6月出台的《住宅宿泊事业法》(民宿新法)将出租、民宿的路子堵死，许多人只得赔钱抛售。一位北京人在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室，他打通了房间，重做了装修。没想到一年还不到，新法规一出台，他就收到了管理公司的警告，最后赔了60多万人民币才将房子脱手，这还不包括负担的税收和装修成本。
大部分赴日买房的中国人在先赚后赔的变化下，开始彷徨无措，不知未来日本房地产市场到底将走向何处。
日本房地产的真相到底如何？日本的经验又能给我们什么样的启发？
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东京有三层
说到东京，其实可以有三层相差很大的概念：东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大，人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱，先厘清这三层概念。
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